Het financiële plaatje van een gezond gebouw

Dat gezonde gebouwen zorgen voor een fijne omgeving om in te werken, leren en recreëren benadrukken we bij Healthy Building Movement vaak genoeg. Maar is een gezond gebouw ook financieel een aantrekkelijke investering?

Als je verder kijkt dan alleen de bouwkosten is het zeker interessant, zo blijkt uit een kosten-batenanalyse gemaakt door Universiteit Maastricht. Daarin is onderzocht hoe kosten en baten zich over de levensduur van het gebouw verdelen. De focus ligt vooral op kantoren, en op drie groepen met een belang: ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en huurders.

Kosten vooral aan de voorkant

Het onderzoek bevestigt wat veel partijen in de praktijk herkennen. Gezond bouwen vraagt vaak een hogere investering in de ontwikkel- en bouwfase. Die extra kosten zitten onder andere in:

Ontwerpkeuzes
Betere ventilatie- en luchtkwaliteitsvoorzieningen
Meer aandacht voor licht en akoestiek
Gezonde materialen met lage VOC (vluchtige organische stoffen)
Certificering

Die kosten zijn zichtbaar en direct. Dat maakt de businesscase in deze fase soms lastig, zeker als de opbrengsten pas later volgen. Een deel van die extra kosten kan worden terugverdiend met een ontwikkelpremie of prijsopslag boven op de ‘normale’ prijs. Zeker als je de meerwaarde voor verhuurbaarheid en gebruikerskwaliteit goed kunt onderbouwen.

Baten ontstaan tijdens gebruik

De grootste voordelen openbaren zich tijdens de gebruiksfase. Daar komt een belangrijk deel van de waarde terecht.

Voor vastgoedeigenaren gaat het onder andere om:

Hogere bezettingsgraad, minder leegstand
Vaker verlenging van huurcontracten
Hogere huurpremie

Voor huurders en gebruikers liggen de voordelen vooral bij mensen:

Minder gezondheidsklachten en minder verzuim
Hogere productiviteit
Toename in tevredenheid van werknemers

Het rapport laat zien dat juist deze ‘menselijke’ effecten financieel zwaar wegen. Personeelskosten zijn namelijk over het algemeen procentueel veel groter dan huisvestingskosten. Kleine verbeteringen in gezondheid of productiviteit kunnen daardoor al veel impact op het financiële plaatje hebben.

Effect op waarde en verkoop

Ook bij verkoop kan de gezondheid van een gebouw een rol spelen. Gezonde gebouwen laten vaak een stabielere kasstroom zien door hogere huurinkomsten en minder risico op leegstand. Dat draagt bij aan een hogere waarde.

Echter: het rapport is hier wel voorzichtig. De hoeveelheid harde data over verkooppremies specifiek voor gezonde gebouwen is nog beperkt. Wel sluit dit aan bij eerdere studies over duurzaam vastgoed, waar waarde-effecten inmiddels beter zijn onderbouwd.

Geen vanzelfsprekend rendement

We moeten benadrukken dat een gezond gebouw geen garantie is voor financieel succes. De uitkomst verschilt per gebouw, locatie en gebruiker.

Bovendien vallen de kosten en de baten niet altijd bij dezelfde partij: een hurende werkgever ervaart de baten terwijl de vastgoedontwikkelaar de kosten draagt. Dat vraagt om goede afspraken en samenwerking. Via de HBM Matchmaker brengen we bedrijven en projecten samen die hier concreet mee aan de slag willen.

Daarnaast is de belangrijkste takeaway: wie gezondheid meeneemt over de hele levensduur van een gebouw, krijgt een realistischer beeld van de werkelijke vastgoedwaarde.