Het is inspirerend om te zien dat in de regio Venlo gezond vastgoed in opmars is. Het standskantoor, een basisschool, een hotel en verschillende andere gebouwen in de planning. In ons vorige artikel schreven we over de business case van gezond vastgoed. Het blijft namelijk een sterke combinatie: een gezond gebouw is een gebouw waarin groene bouwmaterialen zijn verwerkt en waarbij aandacht is voor binnen luchtkwaliteit, gezond klimaat, akoestiek, licht en look en feel. Oftewel, het is een gebouw waarin iedereen zich fijn voelt, daardoor productiever is en minder vaak ziek. 

We krijgen vaak de vraag of dat veel kost, duurzaam vastgoed. En daar wordt het interessant, want dat hoeft niet. Als gekeken wordt naar “˜Total Cost of Ownership”™ in plaats van alleen de investering aan de voorkant, dan wordt er zelfs geld bespaard! Het vergt alleen samenvoegen van de geldpotten voor investering en onderhoud. Als we dan in plaats van terugverdientijd kijken naar kasstromen en cashflow, dan worden er in het concrete voorbeeld van het stadskantoor van Venlo al in het tweede jaar zwarte cijfers geschreven. Er blijft dus meer geld over om in andere projecten te steken. Winst op alle fronten! In dit artikel gaan we nog een flinke stap verder en nemen we groene bouwmaterialen en gezondheid van medewerkers mee in de business case. Nog meer winst! 

De tot nu toe veel gevoerde discussie rondom energie is belangrijk, maar het is niet de enige uitdaging die er is in de bouw- en renovatiewereld. Wij zijn er vooral ook voorstander van dat de moeite om energie te besparen niet ten koste gaat van de gezondheid in een gebouw. Als je kijkt naar de gemiddelde werkgeverslasten (zie figuur 1) dan zijn die als volgt verdeeld – bron World Green Building Council (WGBC): 

• 1% energielasten 
• 9% hypotheek, huur en andere gebouwkosten 
• 90% personeelskosten 

De energiediscussie heeft ervoor gezorgd dat bij diverse gebouwen de focus is gelegd op het maximaal isoleren van een gebouw, zodat er zo min mogelijk energie wordt gebruikt. Er is echter een keerzijde. Het “˜sick building syndroom”™ is ontstaan, een ongezond binnenklimaat met slechte luchtkwaliteit waar de gebruiker van het gebouw (onbewust) hinder van ondervindt. 

Daarom combineert een gezond gebouw meerdere focuspunten. Maakt dat het bouwproces ingewikkeld? Nee, dat hoeft helemaal niet. Het is een kwestie van mindset en de juiste vragen stellen. Tijdens het voortraject van het bouw- of renovatieproject wordt een schema gemaakt met duurzame thema’s waarop een specifiek gebouw zich wil richten. Dit kunnen bijvoorbeeld luchtkwaliteit, waterzuivering en groene bouwmaterialen zijn. Maar ook bijvoorbeeld het behoud van een uniek historisch karakter. Vervolgens worden per thema de mogelijke duurzame, gezonde maatregelen geïnventariseerd, keuzes gemaakt, leveranciers gezocht en aan iedereen vragen gesteld. Zijn er materialenpaspoorten aanwezig, zodat we precies weten welke materialen in een product zijn gebruikt en of deze gezond zijn? Kunnen we producten huren/leasen in plaats van kopen? Blijft er restwaarde over na afloop van de levensduur en kan de waarde hiervan vooraf worden gegarandeerd? 

In de business case van het stadskantoor van Venlo is de restwaarde van materialen nu nog niet meegenomen. Op het interieur van dit gebouw is 18% restwaarde afgesproken, maar dit is dus nog niet meegenomen in de berekening van de positieve cashflow in het tweede jaar. C2C ExpoLAB is samen met TNO nu een samenwerking aangegaan om een restwaardecalculator te ontwikkelen. Op deze manier ontstaat meer inzicht en kunnen deze opbrengsten ook worden meegenomen in de business case. 

Het binnenklimaat, de installaties en de toegepaste groene bouwmaterialen hebben een invloed op het welzijn van de medewerkers in een groen kantoor. Bij een slecht binnenklimaat en gebruik van toxische stoffen (bijvoorbeeld in producten met formaldehyde) kan de productiviteit dalen en het ziekteverzuim stijgen door sick-building-syndroomklachten. Daardoor gaan de personeelskosten (de grootste werkgeverslast) stijgen. Al bij een stijging van 1,1% hogere personeelskosten, is de totale energierekening geëvenaard, iets waar we niet vaak bij stilstaan. Daarom is het alleen focussen op energiekosten niet slim. Soms vergeten we dat een gebouw een middel is voor de gebruiker en geen doel op zich. Het besparen op energie en materialen is daarom alleen handig als het niet ten koste gaat van het uiteindelijke doel: een productief bedrijf dat in dienst staat van het sociale kapitaal van de onderneming: de medewerkers. En om het breder te trekken: een gebouw is bedoeld als een prettige ruimte om optimaal in te kunnen werken, wonen, leren, etc. Laten we dat doel dan ook vooropzetten! 

De business case van het stadskantoor van Venlo is ontwikkeld in de jaren tussen de in Venlo gehouden Floriade in 2012 en de officiële opening van het gebouw in 2016. Voor die periode betekende dit innovatie en een enorme stap voorwaarts. De opgedane ervaringen in de jaren erna zorgen er nu voor dat de lat steeds hoger kan worden gelegd en de business case elke keer wordt uitgebreid. Als we constateren dat deze business case een interessante kleinere kasstroom (maandelijkse lasten) vertoont, terwijl nog maar een klein onderdeel is meegenomen, dan is het duidelijk dat er nog veel meer potentieel is. Wat gebeurt er als we de materialen als gebouwlasten en restwaarde zowel als de gezondheid en productiviteit van de medewerkers aan de business case toevoegen? Dan gaan we de echte besparingen zien! En die zullen aanzienlijk zijn! 

De getallen van het World Green Building Counsil (zie figuur 1) en de business case van het stadskantoor Venlo heeft het Healthy Building Network, de voorganger van Healthy Building Movement, geïnspireerd om een tool te ontwikkelen voor de berekening van circulair, duurzaam vastgoed. Tot op heden was het nog niet onderbouwd wat gezond, duurzaam en circulair bouwen daadwerkelijk oplevert en welke extra investeringen aan de voorkant ervoor nodig zijn. Om deze vragen te beantwoorden en er, als eerste in Nederland, een gedegen businesscase onder te kunnen leggen, hebben C2C ExpoLAB en Hevo de handen ineengeslagen en een tool ontwikkeld. 

Met deze tool kunnen ondernemers zelf twee generieke businesscases berekenen. Enerzijds kan duurzaam vastgoed vergeleken worden met een standaard gebouw (volgens bouwbesluit). Anderzijds kunnen (standaard)materialen en systemen vergeleken worden met groene bouwmaterialen en systemen. De tool biedt de mogelijkheid om aan knoppen te draaien om de verschillende aspecten inzichtelijk te krijgen, zoals: water, energie, groene bouwmaterialen alsook de omvang van de gebouwen, de bouw- en exploitatiekosten en de productiviteit van de organisatie. In één oogopslag wordt duidelijk wat de invloed is van deze aspecten op de totale investering en exploitatiekosten, wat de terugverdientijd is en, nog belangrijker, wat de invloed op de kasstroom en cashflow is. Want zoals ervaring heeft geleerd van het stadskantoor Venlo, kan de terugverdientijd bijvoorbeeld 15 jaar zijn, maar kan na een jaar al een positieve kasstroom ontstaan, waardoor een organisatie meer geld over houdt. 

Geschreven door: 

Eva Starmans, C2C ExpoLAB & Désirée Driesenaar, Blue Economy Expert